El domicilio del consorcio en propiedad horizontal: doctrina, jurisprudencia y proyección práctica a partir del fallo Song c/ Consorcio Concordia

La determinación del domicilio legal del consorcio de propietarios es una cuestión técnica que, sin embargo, tiene implicancias prácticas decisivas en el régimen de propiedad horizontal argentino. De ella depende la validez de las notificaciones judiciales, la eficacia de los actos procesales y la transparencia institucional de la vida consorcial. El fallo dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en la causa Song c/ Consorcio Concordia ofrece una respuesta categórica: el domicilio del consorcio no es el del administrador, sino el inmueble donde se asienta el edificio, conforme lo establece el artículo 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación.

El domicilio del consorcio de propiedad horizontal constituye una cuestión jurídica cardinal para la organización y funcionamiento de la vida consorcial y la eficacia de todo el régimen de propiedad horizontal en Argentina. Aunque a simple vista podría suponerse que se trata de un mero atributo formal o de trámite, la problemática ha sido centro de intensos debates doctrinarios y relevantes pronunciamientos jurisprudenciales, especialmente a partir de la reforma introducida por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) y los desafíos prácticos que plantea la gestión de notificaciones, la individualización e inscripción de los consorcios y la interacción con nuevas tecnologías y registros.

Esta discusión cobró especial visibilidad con el fallo “Song c/ Consorcio Concordia”, que sintetiza y zanja buena parte de la polémica tradicional en torno al domicilio del consorcio, al tiempo que convierte al domicilio del inmueble en el eje organizador del espacio jurídico consorcial. Resulta entonces imprescindible analizar en detalle la conceptualización dogmática y práctica del domicilio del consorcio, contrastarla con la experiencia jurídica comparada, examinar la más reciente doctrina y jurisprudencia argentina, los avances normativos en materia registral e incluso las posibles proyecciones que surgen de la digitalización y del domicilio electrónico contractual.

La consagración de la personalidad jurídica del consorcio de propiedad horizontal en el ordenamiento argentino es el punto de partida ineludible para todo análisis sobre la determinación de su domicilio. El CCyCN, en su artículo 148 inc. h), reconoce como persona jurídica privada al consorcio de propietarios, mientras que el art. 2044 lo define como el conjunto de los propietarios de unidades funcionales, destaca su carácter de persona jurídica y establece expresamente que “tiene su domicilio en el inmueble”.

Este reconocimiento zanja históricas controversias doctrinarias en la que destacados autores identifican que la potestad de adquirir derechos y contraer obligaciones por parte del consorcio, su estructura orgánica —asamblea, consejo de propietarios, administrador— y la tenencia de un patrimonio autónomo —expensas, reservas, créditos por expensas e incluso, por decisión asamblearia, unidades funcionales— consolidan de modo irrefutable la personalidad jurídica del consorcio y justifican la atribución de domicilio.

Este domicilio no es meramente indicativo, sino que cumple funciones vitales: sirve para la individualización legal del consorcio, da certeza y seguridad jurídica a terceros (proveedores, contratistas, acreedores, el Estado) y determina el lugar de las notificaciones judiciales o extrajudiciales. El domicilio, por tanto, no es solo una sede física sino el instrumento que asegura la efectividad de la autonomía y la capacidad de ejercicio del consorcio.

Este esquema —tan distinto de la posición de comunidades de hecho o condominios clásicos— se proyecta en la necesidad de mantener la unidad y claridad del domicilio de la persona juridica a los efectos de evitar situaciones de inseguridad respecto a las notificaciones, la representación y la competencia territorial en sede judicial.

Es necesario distinguir el domicilio legal del consorcio del domicilio real del administrador u otros responsables circunstanciales. Tradicionalmente, cuando la doctrina y la jurisprudencia discutían la inexistencia de personalidad jurídica del consorcio (al amparo de la vieja Ley 13.512), surgía la tentación de identificar el domicilio del ente con el del administrador, bajo el principio de representación legal y la práctica registral de notificar en el estudio u oficina del administrador.

Sin embargo, el artículo 2044 CCyCN cambió radicalmente este paradigma y terminó con la ambigüedad al sentenciar que “el consorcio tiene su domicilio en el inmueble”. Esto implica que el domicilio estatutario (o social) se identifica con el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, y en caso de procedimientos judiciales o administrativos, todas las notificaciones y emplazamientos deben ser dirigidos a esa dirección física. Esta regla se consolida para evitar la dispersión y la inseguridad jurídica, y está alineada con el principio de unidad de domicilio para las personas jurídicas previsto en los artículos 152 y 153 del CCyCN.

El domicilio real del administrador solo puede tener relevancia para asuntos personales, para determinaciones de competencia vinculadas exclusivamente a la persona del administrador o cuando el propio reglamento de copropiedad —que oficia como estatuto del consorcio— así lo prevea de modo expreso. Es decir que, toda notificación dirigida al consorcio debe ser realizada en el domicilio del inmueble en cuestión, siendo irrelevante la sede del administrador.

Este cambio de paradigma ha sido remarcado taxativamente por la jurisprudencia de la Cámara Nacional Civil y la doctrina más reciente, explicitando que la interpretación literal y sistemática del artículo 2044 no deja margen a dudas y termina con la tendencia a la “deslocalización virtual” del domicilio consorcial en beneficio del administrador.

Así, en la sentencia de la causa “Song c/ Consorcio Concordia”, la Cámara Civil descarta los argumentos clásicos sobre la representación legal del administrador y destaca que es incompatible con el espíritu y la letra del régimen actual considerar como domicilio del consorcio el del administrador o un domicilio “flexible” según la coyuntura. El tribunal subraya que la delimitación nítida y objetiva del domicilio es fundamental para la operatividad y seguridad del régimen.

La doctrina argentina actual es unánime en considerar que, bajo el CCyCN, toda notificación dirigida al consorcio debe realizarse en el domicilio del inmueble sometido a propiedad horizontal, siendo el reglamento de propiedad horizontal y su inscripción los instrumentos constitutivos y publicitarios de tal domicilio.

Destacados doctrinarios confirman este criterio y lo relacionan directamente con la consolidación de la personalidad jurídica plena del consorcio, la individualización registral y la determinación de la competencia territorial en los procesos judiciales. Esta posición doctrinaria se complementa con pronunciamientos recientes de la Cámara Nacional Civil y la Suprema Corte de Justicia bonaerense.

En la jurisprudencia más relevante de los últimos años, y en particular en las causas “Lijtenberg c/ Consorcio Rodríguez Peña 1182” y casos como “Consorcio Las Brisas Country Club c/ Livera”, se reafirma que el domicilio del consorcio es el del inmueble, sin perjuicio de la representación y gestión que ejerza el administrador, por lo tanto la notificación al domicilio de la sede (inmueble) es eficaz, aun cuando la administración o el administrador no tengan despacho o empleados en el edificio, salvo disposición especial en el reglamento.

Es decir que cualquier notificación en domicilio distinto carece de sustento legal y es nula salvo consentimiento tácito o expreso.

Estos criterios han resultado reforzados por la regulación actual de los artículos 152 y 153 del CCyCN sobre el domicilio de las personas jurídicas y la validez de notificaciones en el domicilio inscripto.

En suma, la doctrina y la jurisprudencia coinciden hoy en que el domicilio del consorcio goza de un régimen propio, objetivo y registralmente individualizable para la configuración de la vida consorcial y la oponibilidad a terceros.

La determinación precisa del domicilio tiene repercusiones prácticas en casi todos los aspectos de la vida consorcial y las relaciones con terceros. Puede afirmarse que la funcionalidad y seguridad del régimen dependen en buena medida de la correcta identificación y uso del domicilio para notificaciones.

Tal es el caso de la notificación de demandas judiciales en procesos como daños y perjuicios, ejecuciones de expensas o nulidad de asambleas, en cuyo caso la notificación debe cursarse siempre al domicilio del inmueble. De hecho, en “Song c/ Consorcio Concordia”, la notificación dirigida al edificio fue confirmada como válida, pese al alegato del demandado sobre la necesidad de notificar en el domicilio del administrador. Del mismo modo, las notificaciones extrajudiciales de proveedores, contratistas o empleados se cursan eficazmente al domicilio del edificio.

Estos ejemplos muestran cómo la centralidad del domicilio consorcial impacta tanto en las relaciones internas como en el funcionamiento frente a terceros y en la trazabilidad de los actos jurídicos relevantes para el consorcio.

Una de las novedades normativas más significativas de los últimos tiempos se relaciona con la inscripción y publicidad registral del domicilio consorcial, especialmente tras la publicación del Decreto 487/2025. Este instrumento fue dictado para solucionar el vacío legal y operativo que impedía a muchos consorcios cumplir con la exigencia del artículo 320 del CCyCN (llevar contabilidad formal y rubricar algunos libros).

El Decreto 487/2025 instruye expresamente a los organismos de contralor societario y a los registros públicos de todas las provincias para habilitar sistemas de inscripción voluntaria de los consorcios de propiedad horizontal, permitiendo así la individualización y rúbrica de los libros obligatorios y voluntarios, a través del registro especial en la jurisdicción del domicilio del consorcio. El texto resalta el carácter privativo del consorcio, la publicidad de sus datos básicos, la necesidad de transparencia y la equivalencia con otros sujetos de derecho.

Este sistema, recientemente implementado con cierto exito en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires bajo la órbita de la Inspección General de Justicia, tiende a ser replicado a nivel federal y facilita que el domicilio del consorcio (el edificio) sea el asiento registral que otorga eficacia frente a terceros. Además, el decreto discurre sobre la posibilidad de articular la coordinación entre organismos para mantener la uniformidad de criterios en la inscripción, publicidad y control de los domicilios consorciales.

El impacto de estas normas es trascendental: no solo mejora la seguridad jurídica y la profesionalización de la gestión consorcial, sino que convierte la registración y la fijación del domicilio en un instrumento indispensable para el cumplimiento de los deberes legales, la protección de derechos de terceros y la vinculación con la administración pública.

La determinación del domicilio del consorcio impacta directamente en las reglas procesales. Primero, delimita la competencia territorial: el tribunal competente será el del domicilio del inmueble, evitando conflictos jurisdiccionales y habilitando la radicación de toda acción judicial vinculada al consorcio en el lugar físico en que se emplaza el edificio.

Segundo, el domicilio fijo del consorcio es la base para la eficacia de las notificaciones judiciales. La realización de la notificación por cédula, carta documento o acto notarial debe efectuarse en la dirección del edificio, garantizando la debida comunicación con la persona jurídica consorcio. Todo otro domicilio carece de validez, salvo que exista una constitución fehaciente de domicilio especial.

En la práctica, el Código Procesal Civil y Comercial reconoce la convalidación de nulidades por consentimiento expreso o tácito, y la jurisprudencia enfatiza que la falta o error en la notificación solo tiene efectos si causa perjuicio concreto y es alegada en tiempo y forma.

La doctrina y la jurisprudencia aseguran así la operatividad del artículo 2044 y fortalecen la predictibilidad, seguridad y acceso a la jurisdicción tanto para consorcistas como para terceros.

La irrupción del domicilio electrónico contractual en el ordenamiento argentino abre nuevas posibilidades en materia de notificaciones, aunque no altera la primacía del domicilio físico del consorcio para actos societarios y procesales obligatorios.

La nueva redacción del artículo 75 CCyCN permite la constitución del domicilio electrónico contractual, al que se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos dirigidos. Si bien se aplica de modo preferente a locaciones u otros contratos, es previsible que la digitalización progresiva y la práctica contractual impulsen a los consorcios modernos a adoptar direcciones electrónicas para comunicaciones de expensas, asambleas y actos menores.

Sin embargo, a efectos del régimen de propiedad horizontal y la reglamentación vigente, el domicilio electrónico es complementario y no sustituye la eficacia jurídica del domicilio físico exigido para la inscripción, notificaciones judiciales y control de la autoridad administrativa o registral.

La cuestión del domicilio del consorcio en el régimen de propiedad horizontal argentino se presenta, tras la implementación del CCyCN y la normativa reciente, como un aspecto resuelto en términos de seguridad y eficacia jurídica, dejando atrás las vacilaciones del pasado. El domicilio del inmueble, como sede social y registral, garantiza la unidad de criterio, la protección de derechos y la transparencia en la gestión consorcial.

La consolidación doctrinaria y jurisprudencial de este esquema, en consonancia con la experiencia de derecho comparado, potencia la seguridad jurídica y facilita el acceso a la justicia, la gestión administrativa y las relaciones con terceros. La publicidad del domicilio a través de los registros públicos y la promoción de buenas prácticas favorecen la trazabilidad y formalización, mientras que las innovaciones digitales abren horizontes para perfeccionar la comunicación interna y externa sin restar eficacia al domicilio físico.

La comparación internacional ilumina aún más los logros del sistema argentino, mostrándolo como moderno y funcional frente a otras tradiciones jurídicas que aún adolecen de dispersión o ausencia de reconocimiento pleno del ente consorcial.

En definitiva, el domicilio del consorcio es mucho más que un dato formal: es la piedra angular del régimen de propiedad horizontal y el catalizador de la convivencia, gestión y acceso a los derechos colectivos e individuales en el mundo consorcial contemporáneo.

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